Az alap kérdés az, hogy melyiket válasszuk: az úgynevezett függőben tartást vagy a tulajdon fenntartását? A válaszhoz mindenekelőtt tisztázni kell, hogy mikor száll át a vevőre az ingatlan tulajdonjoga.

Ingatlan adásvételi szerződés esetén az eladó az ingatlan tulajdonjogának és birtokának átruházására, míg a vevő a vételár megfizetésére és az ingatlan átvételére köteles.

Az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés keletkezteti, nem önmagában az adásvételi szerződés. A jogváltozás az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre. Maga a bejegyzés kérelem alapján történik. A kérelem földhivatalhoz történő benyújtása időpontjának azért van nagy jelentősége, mert a tulajdonjog bejegyzése az elrendelésének alapjául szolgáló kérelem benyújtásának időpontjára visszamenőleges hatállyal történik.

Az esetek egy részében a szerződéskötés és a vételár megfizetése egyidőben történik készpénzben vagy oly módon, hogy a vevő a vételár banki utalását a szerződéskötéssel egyidejűleg kezdeményezi. Ez esetben a szerződés tipikusan már tartalmazza az eladónak a vevő tulajdonjoga bejegyzéséhez hozzájáruló, azt megengedő nyilatkozatát (ún. bejegyzési engedély), amely szintén szükséges ahhoz, hogy a földhivatal a vevő tulajdonjogát bejegyezze az ingatlan-nyilvántartásba.

Sok esetben azonban – talán döntő többségben – a szerződéskötés és a vételár kiegyenlítése nem egyidőben történik, hanem részben vagy egészben későbbi időpontban. Ilyenkor az eladónak jogos érdeke fűződik hozzá, hogy tulajdonjoga mindaddig ne szálljon át a vevőre, amíg az a teljes vételárat ki nem fizette, másrészt a vevő is biztosítékot kíván kapni, hogy amint megfizette a teljes vételárat, a tulajdonjoga bejegyezhető legyen az ingatlan-nyilvántartásba, illetve az ingatlant az eladó ne adhassa el újra és ne terhelhesse meg.

Erre kettő megoldás lehetséges: a függőben tartás és a tulajdonjog fenntartása.

A tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelem függőben tartására akkor kerül sor, ha az eladó az adásvételi szerződésben úgy nyilatkozik, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzését megengedő – feltétlen és visszavonhatatlan – nyilatkozatát (ez a fentebb már említett bejegyzési engedély) csak később, a vételár teljes kiegyenlítését követően kívánja megtenni. A felek ilyenkor kifejezetten kérik a földhivatalt, hogy az eladó bejegyzési engedélyéig a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelem elintézését tartsa függőben.

A függőben tartás legfeljebb hat hónapig lehetséges, ezért csak akkor alkalmazható konstrukció, ha a vételár teljes kiegyenlítésére előreláthatólag a kérelem benyújtását követő hat hónapon belül sor fog kerülni. A függőben tartás ténye széljegyként felkerül az ingatlan tulajdoni lapjára (a földhivatal a kérelmet ilyenkor érdemben nem vizsgálja), ezáltal a tulajdoni lapot „fogja”, az ingatlant sem újból eladni nem lehet, továbbá arra semmilyen további jogot vagy tényt nem lehet be- vagy feljegyezni, így pl. végrehajtási jogot vagy jelzálogjogot sem lehet bejegyezni mindaddig, amíg a függőben tartott kérelmet a földhivatal el nem intézte.

Amint a vevő a vételárat teljes egészében megfizette, az eladó megadja a bejegyzési engedélyt, a földhivatal pedig bejegyzi a vevő tulajdonjogát. Amennyiben azonban bármely oknál fogva hat hónapon belül nem kerül sor a vételár kiegyenlítésére és így az eladói bejegyzési engedély megadására, akkor a földhivatal érdemi vizsgálat nélkül elutasítja a kérelmet és törli a széljegyet a tulajdoni lapról.

Némileg eltérő jogintézmény a Ptk. által szabályozott tulajdonjog fenntartása, amely alapján az eladó a tulajdonjogát írásban a vételár kiegyenlítéséig fenntarthatja. Ingatlan esetén az eladó köteles a tulajdonjog-fenntartás tényét és a vevő személyét az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeztetni.

Alapvető különbségek:

A vevő számára természetesen megfelelő garancia kell arra vonatkozóan, hogy akár a függőben tartás, akár a tulajdonjog fenntartása esetén az eladó a bejegyzési engedélyt meg is adja. Ezt a legjobban úgy lehet biztosítani, ha az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg az eladó a bejegyzési engedélyt külön okiratba foglaltan ügyvédi letétbe helyezi, amelyet a letéteményes ügyvéd csak abban az esetben ad ki a vevőnek vagy nyújt be a földhivatalhoz, ha az eladó vagy a vevő hitelt érdemlően igazolja, hogy a teljes vételárat megfizették, ellenkező esetben a bejegyzési engedélyt visszaadja az eladó részére.

Hogy melyik megoldás az optimális a felek számára, azt mindig az adott ügylet körülményei alapján lehet eldönteni, pl. milyen a vevő anyagi helyzete, mikor esedékes az utolsó vételárrészlet, az eladó ellen várható-e a közeljövőben végrehajtási eljárás megindítása, stb. Amennyiben banki hitelből finanszírozza a vevő az ingatlant, a bankok általában csak az érdekeiket jobban védő függőben tartásos megoldást fogadják el, így ez esetben nem marad választás.

Fentiek alapján látható, hogy eladói oldalról mindkét megoldás megfelelő védelmet nyújt a tulajdonjognak a teljes vételár kiegyenlítéséig történő megtartására, azonban vevői szemszögből a függőben tartás nagyobb garanciát ad a tehermentes ingatlan tulajdonjogának megszerzésére, mint a tulajdonjog fenntartása.

Amennyiben a vételár teljes kiegyenlítése hat hónapon belül megtörténik, vevőként válasszuk inkább a függőben tartást, amennyiben azonban várhatóan nem kerül sor a vételár megfizetésére fél éven belül, csak a tulajdonjog fenntartás marad. Ragaszkodjunk továbbá az eladói bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezéséhez! A két konstrukció közötti döntéshez pedig mindenképpen kérjük ügyvéd segítségét!

Forrás: Ingatlanhírek
ingatlanhirek.hu